Giuffrè: Questioni condominiali

Molta parte della conflittualità nel settore condominiale è dovuta alla scarsa conoscenza delle discipline inderogabili e delle destinazioni d'uso, ridotte molto spesso a questioni di "comproprietà" di non meglio precisate parti o porzioni di edificio. La considerazione del collegamento funzionale che intercorre tra ciascuna unità immobiliare e le parti comuni e degli interessi di rilevanza pubblicistica che connotano il condominio nei suoi rapporti interni e col territorio consente di circoscrivere l'ambito di autonomia individuale e collegiale dei proprietari-condomini e dell'organizzazione condominiale. Alla luce degli orientamenti giurisprudenziali e della più autorevole dottrina il volume passa in rassegna molte delle novità della riforma del condominio, legge n.220/2012: dagli atti conformativi delle unità immobiliari al mutamento delle destinazioni d'uso; dalla sicurezza alla tutela dei bisogni primari della persona; dalle aree destinate a parcheggio alle innovazioni.

È oramai trascorso un intero anno dall'entrata in vigore della legge 11 dicembre 2012, n.220 e ci si domanda se le attese risposte alle problematiche condominiali abbiano trovato soluzione nella c.d. riforma del condominio. Il volume, passando in rassegna i singoli punti investiti dalla riforma (dalle parti comuni al godimento delle stese, all'amministratore, all'assemblea, dal regolamento alle spese, dall'anagrafe condominiale alle innovazioni) illustra quali sono le novità quali sono le occasioni (mancate) che il legislatore avrebbe potuto cogliere. Su un piano generale più che una vera riforma si è trattato di una operazione di restyling della disciplina vigente, non essendo possibile individuare nelle nuove disposizioni dei principi guida e soluzioni dei veri problemi di fondo, quali risultanti dalle incertezze della giurisprudenza e dalla prassi. Con ogni probabilità, invece di ridurre il contenzioso condominiale, si sono creati i presupposti per un aumento dello stesso.

La ricerca intende portare un contributo al problema del modo di attuazione delle obbligazioni dei condomini. Secondo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, le obbligazioni per le parti comuni assunte dall'amministratore del condominio sono contrassegnate dalla parziarietà, con la responsabilità dei singoli condomini nei limiti della quota - non dalla solidarietà, per cui ciascuno risponde per l'intero. L'asserto in dottrina ha suscitato un importante dibattito e, soprattutto in un primo tempo, censure e disapprovazioni. Sulle orme della pronunzia della Suprema Corte, l'indagine ribadisce (con precisazioni ed approfondimenti impossibili nella motivazione della pronunzia) che le disposizioni di cui agli artt. 1293 e 1294 c.c. non stabiliscono la solidarietà per le obbligazioni dei condomini, in quanto si limitano a descrivere le modalità dell'attuazione dei condomini in genere: occorrerebbe una norma prescrittiva ad hoc che nel codice si rinviene.